Czy jest miejsce na aplikację dla agentów nieruchomości w Polsce — ile biur działa naprawdę i za co już płacą?

Ile biur nieruchomości naprawdę działa w Polsce?

Między wpisem w rejestrze a biurem, które odbierze telefon, jest w tej branży różnica 3,6-krotna: 25 173 wpisy z przeważającym PKD 68.31.Z wobec około 7 tysięcy biur, o których mówi portal sprzedający im ogłoszenia.

Publicznej liczby dla samej klasy 68.31.Z nie znaleźliśmy na dzień 10 września 2026 roku. Bank Danych Lokalnych GUS nie schodzi poniżej sekcji: dla sekcji L, czyli całej obsługi rynku nieruchomości, REGON notował 317 690 podmiotów na koniec 2025 roku.

Ta liczba obejmuje też wynajem i zarządzanie nieruchomościami, więc do wyceny niszy pośredników jest bezużyteczna. Dlatego klasę bierzemy z bazy komercyjnej MGBI, która czerpie z CEIDG, REGON i KRS, i stawiamy ją obok liczby rejestrowej GUS.

Trzeci pomiar pochodzi z branży: w Centralnym Rejestrze Pośredników PFRN było 7 738 wpisów. Rejestr liczy jednak osoby z dobrowolną licencją federacji, nie firmy — nie wolno go zestawiać wprost z liczbą biur.

Korekta na aktywne wychodzi z ilorazu dwóch ostatnich wierszy: 25 173 podzielone przez 7 000 daje 3,6 wpisu na jedno działające biuro. Resztę stanowią agenci na własnej działalności, wpisy uśpione i firmy, które mają ten kod, ale żyją z czegoś innego.

Deklaracja portalu nie jest pomiarem statystycznym i tak ją traktujemy. Jest jednak deklaracją sprzedawcy o własnych klientach, a taki sprzedawca nie ma powodu zaniżać wielkości swojego rynku.

Za co biura nieruchomości już płacą i ile to kosztuje?

Za system biuro płaci od 49 do 249 zł netto miesięcznie za jednego użytkownika — to rozpiętość pięciu polskich cenników odczytanych 10 września 2026 roku, wprost ze stron producentów.

Dwie rzeczy z tej tabeli zmieniają rachunek. Pierwsza: rozliczanie prowizji z agentami ma trzy z pięciu systemów, więc nie jest to luka, tylko standard.

Druga: w Galactica Virgo eksport ofert na portale jest osobno płatny — 29 zł netto miesięcznie w opcji miesięcznej i 24 zł w rocznej. Sam CRM nie wystarcza, żeby oferta trafiła do klienta.

Ile kosztuje kanał, czyli ogłoszenia na portalach?

Największy polski portal nieruchomości nie publikuje ceny abonamentu dla biura — cennik opisuje model oparty na wartości portfolio i odsyła do rejestracji. Publikuje za to ceny promowań, i to one pokazują prawdziwą skalę wydatku.

Wyróżnienie jednego ogłoszenia na 30 dni kosztuje 110,99 zł netto. To niemal tyle, ile miesiąc pracy całego konta EstiCRM za 127 zł netto — z tą różnicą, że dotyczy jednego ogłoszenia, a nie całego biura.

Policzony scenariusz: biuro z pięcioma agentami i dwudziestoma ogłoszeniami. Wszystkie kwoty pochodzą z cenników odczytanych 10 września 2026 roku, założenia są jawne i można je podstawić własnymi liczbami.

• System: EstiCRM, konto główne 127 zł netto plus cztery konta po 85 zł netto — razem 467 zł netto miesięcznie.
• Kanał: dwadzieścia ogłoszeń z wyróżnieniem na 30 dni po 110,99 zł netto — razem 2 219,80 zł netto miesięcznie.
• Suma: 2 686,80 zł netto miesięcznie, z czego oprogramowanie to 17% rachunku.
• Poza rachunkiem zostaje abonament pakietu portalu, którego cennik nie ujawnia — realny udział oprogramowania jest więc jeszcze niższy.

Wniosek jest niewygodny dla każdego, kto chce sprzedawać biurom software: pieniądze tej branży idą do kanału, nie do narzędzia. Portal deklaruje około 6 mln realnych użytkowników miesięcznie i około 250 tysięcy aktywnych ogłoszeń z ofert biur.

Rachunek nasycenia: ile jest warta cała kategoria?

Pułap kategorii liczy się mnożeniem, nie intuicją: liczba realnie działających biur razy cena miesięczna razy dwanaście. Dla wariantu „jedno konto na biuro” wychodzi 7 000 razy 127 zł razy 12, czyli około 10,7 mln zł netto rocznie.

Drugi wariant liczy po agentach i wypada wyżej, bo jeden agent to jedna licencja. Galactica Virgo deklaruje 11,5 tysiąca agentów w systemie i 1,4 mln ofert, propertly.io — ponad 2 tysiące agentów i ponad 500 biur.

Razem daje to 13,5 tysiąca agentów obsługiwanych przez dwa systemy. Przy 109 zł netto za użytkownika (cennik ASARI) to 17,7 mln zł rocznie — i te pieniądze są już czyjeś.

Nowy gracz, który zdobędzie 5% biur, dojdzie do 350 klientów. Przy 127 zł netto miesięcznie daje to 533 tysiące zł przychodu rocznie na całą firmę, przed kosztami budowy, utrzymania i pozyskania klienta.

Ile klientów musi mieć aplikacja abonamentowa, żeby ten rachunek się domknął, liczymy osobno. Ta nisza trafiła też na krótką listę rynków, w które nie warto wchodzić.

Co z obowiązkiem AML dla pośrednika?

Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest instytucją obowiązaną w rozumieniu przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy. Wyłączone jest tylko pośrednictwo zmierzające do najmu lub dzierżawy, w którym miesięczny czynsz jest niższy niż równowartość 10 000 euro.

Podstawa: ustawa z dnia 1 marca 2018 roku o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, artykuł 2 ustęp 1 punkt 18 (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 644).

Z tego statusu wynikają konkretne obowiązki: ocena ryzyka własnej działalności, wewnętrzna procedura, szkolenia osób wykonujących te zadania oraz przechowywanie dokumentacji przez pięć lat od zakończenia relacji z klientem.

Sankcja też jest konkretna. Karę pieniężną nakłada się do dwukrotności korzyści osiągniętej lub straty unikniętej, a gdy kwoty nie da się ustalić — do równowartości 1 000 000 euro.

Drugą stroną tej niszy jest brak państwowej licencji. Zawód zderegulowano z dniem 1 stycznia 2014 roku: zniknął państwowy rejestr pośredników, zostało obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej.

Podstawa: ustawa z dnia 13 czerwca 2013 roku o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz.U. 2013 poz. 829), artykuł 8 w związku z artykułem 50.

Dla budującego aplikację znaczy to dwie rzeczy naraz. Obowiązek prawny istnieje i jest kosztowny, ale nie ma publicznego rejestru zawodowego, po którym rozpoznasz i policzysz klienta — zostaje dobrowolny rejestr federacji z 7 738 wpisami.

Co sprawdziliśmy i która luka zostaje?

„Nie znaleźliśmy” to nie to samo co „nie istnieje”, więc wypisujemy, co otwarto 10 września 2026 roku: cenniki i zestawienia funkcji ASARI CRM, EstiCRM, Galactica Virgo, propertly.io oraz RemoCloud, a do tego cennik Otodom dla pośredników.

Dwie luki, które wyglądają obiecująco z zewnątrz, są już zamknięte. Rozliczanie prowizji z agentami mają trzy z pięciu systemów, a obsługę najmu po transakcji — czynsze, kaucje, protokoły i odczyty liczników — ma RemoCloud.

Zostaje jedna. W żadnym z pięciu zestawień funkcji odczytanych 10 września 2026 roku nie znaleźliśmy modułu opisanego jako wsparcie obowiązków AML: oceny ryzyka klienta, weryfikacji beneficjenta rzeczywistego, rejestru transakcji i pięcioletniej retencji dokumentów.

To jedyna funkcja w tym zestawieniu, którą ustawa nakazuje, a której cenniki nie sprzedają. Przegląd obejmuje podmioty trzecie; wydawcy tego serwisu nie oceniamy (patrz stopka).

Luka nie zmienia jednak werdyktu, bo jest funkcją, a nie produktem. Przy 7 tysiącach działających biur i pułapie kategorii około 10,7 mln zł rocznie moduł AML opłaca się jako dodatek do cudzego systemu, nie jako osobna aplikacja.

Czego taka aplikacja musiałaby umieć od strony funkcji — eksporty, MLS, dokumenty, integracje — rozpisane jest w checkliście wymagań dla biura nieruchomości. Metodę, którą policzysz to samo dla własnej branży, opisuje tekst o miejscu na aplikację w branży.