Pomysł na aplikację dla biura nieruchomości — ile biur i agentów, kto już im sprzedaje, gdzie jest luka?

Ile biur nieruchomości naprawdę jest w branży?

Do rachunku bierzemy około 7 tysięcy działających biur, a nie 25 173 wpisy z rejestrów — różnica jest 3,6-krotna i to ona decyduje o wielkości rynku dla nowego narzędzia.

Publicznej liczby dla samej klasy PKD 68.31.Z nie ma w Banku Danych Lokalnych GUS, bo nie schodzi on poniżej sekcji. Dla sekcji L, czyli całej obsługi rynku nieruchomości, REGON notował 317 690 podmiotów na koniec 2025 roku.

Ta liczba obejmuje też wynajem i zarządzanie, więc do pośrednictwa się nie nadaje. Klasę 68.31.Z bierzemy z bazy komercyjnej MGBI, zbudowanej z CEIDG, REGON i KRS: 25 173 wpisy w aktualizacji z 10 września 2026 roku.

Trzeci pomiar pochodzi od sprzedawcy: Otodom podaje w cenniku dla pośredników około 7 tysięcy biur działających w Polsce. To deklaracja handlowa, nie statystyka, ale sprzedawca nie zaniża własnego rynku.

Drugi wymiar to agenci — licencje liczy się na użytkownika. Galactica deklaruje ponad 11 tysięcy agentów i ponad 1 milion ofert w Virgo, propertly.io — ponad 2 tysiące agentów i ponad 500 biur.

Ile warta jest cała kategoria i dlaczego kolejny CRM się nie domyka, policzyliśmy w rachunku nasycenia dla agenta nieruchomości. Ta strona zaczyna się tam, gdzie tamta kończy: przy pomysłach.

Kto już im sprzedaje oprogramowanie i za ile?

Dedykowanych polskich systemów naliczyliśmy sześć, a rozpiętość cen z cenników producentów odczytanych 16 września 2026 roku wynosi od 49 do 249 zł netto za użytkownika miesięcznie.

Test nasycenia wypada jednoznacznie: sześć narzędzi wobec progu trzech oznacza branżę nasyconą. Pomysł musi być niszą w niszy — procesem, którego żaden z tych cenników nie nazywa.

Co sprawdziliśmy 16 września 2026 roku: cenniki i listy funkcji sześciu systemów z tabeli, dwa polskie systemy AML ogólnego przeznaczenia — SystemAML i iAML — oraz katalogi oprogramowania dla branży.

„Nie znaleźliśmy” to nie to samo co „nie istnieje”. W żadnej z sześciu list funkcji nie było modułu opisanego jako obsługa obowiązków AML, rozliczenie prowizji między dwoma biurami ani pilnowanie ważności polisy pośrednika.

Dwie rzeczy z tabeli zmieniają rachunek. Rozliczanie prowizji z agentami mają trzy systemy, więc to standard, a nie luka. W Galactica Virgo publikacja ofert na portale jest osobno płatna.

Cztery pomysły na aplikację dla biura nieruchomości

Każdy z czterech pomysłów wychodzi z obowiązku albo regulaminu z datą, ma wskazanego płatnika i liczbę odniesienia. Jak sprawdzić popyt, zanim cokolwiek powstanie, opisuje test popytu na aplikację B2B w 30 dni.

1. Teczka AML w środku transakcji, a nie obok niej

Problem: pośrednik w obrocie nieruchomościami jest instytucją obowiązaną, z wyłączeniem najmu, w którym miesięczny czynsz jest niższy niż równowartość 10 000 euro. Obowiązki są konkretne: ocena ryzyka aktualizowana nie rzadziej niż co 2 lata, wewnętrzna procedura, szkolenia i przechowywanie dokumentów przez 5 lat.

Podstawa: ustawa z dnia 1 marca 2018 roku o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, artykuł 2 ustęp 1 punkt 18 oraz artykuły 27, 49, 50 i 52 (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 644).

Kara pieniężna sięga dwukrotności korzyści osiągniętej lub straty unikniętej, a gdy kwoty nie da się ustalić — równowartości 1 000 000 euro. Tego obowiązku nie nazywa żaden z sześciu cenników dla biur.

Kto płaci i ile: biuro. Osobny polski system AML istnieje — SystemAML w planie Starter kosztuje 200 zł miesięcznie przy płatności co miesiąc i 160 zł przy rocznej, dla jednego użytkownika.

To więcej niż cały system dla biura: konto główne EstiCRM z umową na 15 miesięcy kosztuje 127 zł netto miesięcznie. Biuro płaci dwa abonamenty i przepisuje dane między nimi, bo system AML nie wie, na jakim etapie jest transakcja.

Dlaczego teraz: od 10 lipca 2027 roku zaczyna być stosowane unijne rozporządzenie, w którym klientem pośrednika są obie strony transakcji, a weryfikację przeprowadza się po przyjęciu oferty przez sprzedającego i przed przekazaniem jakichkolwiek środków.

Podstawa: rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1624 z dnia 31 maja 2024 roku, artykuł 3 punkt 3, artykuł 19 ustęp 6 oraz artykuł 23 ustęp 1.

Jak sprawdzić popyt w 30 dni: zapytaj dwadzieścia biur, ile godzin miesięcznie zajmuje im dokumentacja AML i w czym ją prowadzą — w osobnym systemie czy w arkuszu.

2. Rozliczenie pieniędzy między biurami po transakcji z MLS

Problem: regulamin systemu MLS prowadzonego przez Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami wiąże biura terminami. Ofertę z klauzulą wyłączności trzeba wprowadzić w 72 godziny, a przy wprowadzeniu zadeklarować wynagrodzenie dla biura, które przyprowadzi kupującego.

Zapłata części wynagrodzenia biuru współpracującemu następuje w 7 dni od otrzymania wynagrodzenia od zamawiającego, a biuro wprowadzające nie ma obowiązku ujawniać, ile samo dostało.

Podstawa: regulamin systemu MLS, paragraf 11 ustęp 2 oraz paragraf 23 ustępy 2, 11 i 12 (odczyt 16 września 2026 roku).

Wymianę ofert między biurami sprzedają cztery systemy z tabeli, a rozliczanie prowizji — trzy, ale wyłącznie między agentami jednego biura. Przepływu pieniędzy między dwoma podatnikami nie nazywa żaden cennik.

Kto płaci i ile: biuro wprowadzające ofertę. Jedyny twardy próg w regulaminie dotyczy Dnia Otwartego — wynagrodzenie do podziału nie może tam być niższe niż 0,5 procent wartości transakcji brutto przy sprzedaży i 25 procent przy wynajmie (paragraf 15 ustęp 1 litera d). Poza tym przypadkiem wolno zadeklarować nawet 0 procent (paragraf 23 ustęp 3).

Przy mieszkaniu za 600 000 zł to dokładnie 3 000 zł brutto z jednej transakcji. Konto główne EstiCRM przez dwa lata kosztuje 3 048 zł netto, czyli blisko tyle samo.

Dlaczego teraz: od 1 kwietnia 2026 roku faktury między firmami wystawiają w Krajowym Systemie e-Faktur wszyscy podatnicy, także zwolnieni z VAT — kogo dokładnie dotyczy KSeF w 2026 roku. Termin z regulaminu spotyka się z datą, której nie da się przesunąć.

Jak sprawdzić popyt w 30 dni: policz w trzech biurach, ile transakcji z udziałem drugiego biura miały w ostatnim półroczu i ile skończyło się sporem.

3. Terminy zarządcy najmu — to inny płatnik niż biuro sprzedażowe

Problem: właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeśli tego nie zrobi, nie stosuje się przepisów o opłatach ani o żądaniu opróżnienia lokalu, więc znika cały uproszczony reżim najmu okazjonalnego.

Podstawa: ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, artykuł 19b ustępy 1 i 3 (tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725).

Drugi termin dotyczy już samego zarządcy: dane o czynszach najmu lokali mieszkalnych przekazuje gminie za okresy półroczne, do końca lipca i do końca stycznia następnego roku.

Podstawa: rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 27 grudnia 2007 roku, paragraf 2 (Dz.U. 2007 nr 250 poz. 1873), wydane do artykułu 4a ustawy o ochronie praw lokatorów; obowiązek zarządcy wynika też z artykułu 186a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Kto płaci i ile: firma zarządzająca najmem, nie biuro sprzedażowe. To inny podmiot, z własną umową o zarządzanie pod rygorem nieważności i z własnym obowiązkowym ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej.

Punkt odniesienia dla ceny daje RemoCloud: kokpit najmu z czynszami, zaległościami, biletami usterek i odczytami liczników kosztuje 99 PLN miesięcznie do pięciu agentów, bez informacji, czy to netto.

Terminu 14 dni ani półrocznego sprawozdania do gminy nie nazywa żaden z sześciu cenników. Zarządca pilnuje też progu podatkowego właściciela: ryczałt od najmu prywatnego rośnie z 8,5 do 12,5 procent po przekroczeniu 100 000 zł przychodu w roku.

Podstawa: ustawa z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, artykuł 12 ustęp 1 punkt 4 (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 843).

Dlaczego teraz: najbliższe sprawozdanie o czynszach, za drugie półrocze 2026 roku, trzeba złożyć do 31 stycznia 2027 roku, a od 10 lipca 2027 roku pośrednictwo w wynajmie od 10 000 euro czynszu wchodzi do unijnego reżimu AML.

Jak sprawdzić popyt w 30 dni: zapytaj pięciu zarządców, ile lokali obsługują i kto pilnuje u nich terminu 14 dni.

4. Teczka umowy pośrednictwa i polisa, która musi być aktualna

Problem: kopia dokumentu ubezpieczenia aktualnego na dzień zawarcia umowy pośrednictwa jest jej załącznikiem, a pośrednik niezwłocznie informuje klienta o każdej zmianie danych w polisie i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię.

Gdy tego zaniedba, klient po pisemnym wezwaniu i 7 dniach wypowiada umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym. Minimalna suma gwarancyjna tego ubezpieczenia to równowartość 25 000 euro.

Podstawa: ustawa o gospodarce nieruchomościami, artykuł 180 ustęp 3 oraz artykuł 181 ustępy 3, 3a i 3b (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399); suma gwarancyjna — paragraf 4 rozporządzenia Ministra Finansów z 26 kwietnia 2019 roku (Dz.U. 2019 poz. 804).

Co już jest w cennikach: ASARI sprzedaje generowanie umów, dokumentów i protokołów, a EstiCRM raport dla właścicieli ofert. To dokument i raport z jednej oferty, nie kontrola ważności polisy przy wszystkich czynnych umowach naraz.

Kto płaci i ile: biuro. Stawką nie jest abonament, tylko prowizja z czynnej umowy na wyłączność, bo wypowiedzenie działa natychmiast — a roczny koszt konta głównego EstiCRM to 1 524 zł netto.

Dlaczego teraz: od 1 października 2026 roku firma wpisana do CEIDG musi mieć adres do doręczeń elektronicznych, co opisujemy w tekście o e-Doręczeniach od 1 października 2026. Wezwanie z urzędowym dowodem nadania sprawia, że siedmiodniowy termin przestaje być sporny.

Jak sprawdzić popyt w 30 dni: sprawdź w trzech biurach, ile mają czynnych umów na wyłączność i kiedy wygasa ich polisa — jeśli nikt nie zna obu liczb, masz swój problem.

Dla kogo to jest?

Dla praktyka z branży, który zna moment, w którym coś musi się wydarzyć, i dla zespołu technicznego, który to zbuduje. To para, nie jedna osoba, i żadna połowa nie zastąpi drugiej.

Praktyk wnosi trzy rzeczy, których nie da się kupić: proces widziany od środka, pierwszych klientów wśród biur, z którymi już robi transakcje, i dystrybucję przez stowarzyszenia oraz systemy wymiany ofert.

Nie musi umieć kodu, infrastruktury ani bezpieczeństwa danych. Musi wiedzieć, czego aplikacja ma pilnować: pięcioletnia retencja dokumentów i kopie dokumentów tożsamości to projekt, w którym ochrona danych jest wymaganiem, nie dodatkiem.

Czego nie powinien robić: budować kolejnego systemu do ofert. Sześć narzędzi z tabeli obsługuje to taniej, niż zrobi nowy gracz — pomysł broni się tylko jako jeden proces, którego one nie mają.

Co musi umieć taka aplikacja i jak powstaje?

Zanim policzysz budżet, rozpisz moduły. Które z nich są obowiązkowe dla biura nieruchomości i ile kosztują w gotowcach, rozpisuje lista tego, co musi umieć aplikacja dla biura nieruchomości — od eksportu ofert po rejestr AML.

Droga od zakresu do startu jest powtarzalna: zakres pierwszej wersji, projekt ekranów, budowa, testy, uruchomienie. Osobno opisane jest to, jak przebiega tworzenie aplikacji dla firmy krok po kroku.

Dwie decyzje zapadają na początku i kosztują najwięcej, gdy są złe. Pierwsza: czy aplikacja wchodzi obok istniejącego systemu, czy zamiast niego. Druga: kto jest płatnikiem — biuro, zarządca najmu czy agent.